Actualités Immobilières

Estimation immobilière, mode d'emploi

Mon, 17 Feb 2025 17:32:34 GMT

Estimation immobilière: pourquoi est-il important de faire appel à un professionnel ?

Les méthodes d'estimation

Il existe plusieurs méthodes d'estimation :

- la méthode par comparaison qui s'appuie sur des biens comparables, de même nature et de même époque,

- la méthode par le coût de construction pour les biens neufs

- la méthode par capitalisation utilisée par les investisseurs et qui concerne le rapport locatif du bien

Croiser ces méthodes permet d'établir une valeur qui est celle du marché à la date de l'estimation.

Estimation du bien immobilier par un professionnel

Faire appel à un professionnel, agent immobilier ou expert immobilier, n'est pas obligatoire mais c'est l'assurance d'avoir un professionnel qui connaît le marché. Cela permet aussi de déterminer objectivement la valeur du bien en faisant abstraction de la mémoire affective des pierres qui vient souvent déformer la réalité de la valeur. Plusieurs critères interviennent dans l'estimation, dont la superficie du bien, sa localisation, les travaux entrepris par les propriétaires, le dossier de diagnostics et les servitudes éventuelles.

Ces critères permettent d'argumenter l'avis de valeur, le professionnel devant faire preuve de pédagogie et de vérité.

Peut-on se fier aux simulateurs en ligne ?

Les simulateurs peuvent donner une indication mais attention, celle-ci est souvent faussée : les algorithmes utilisés prennent en compte des données de quartier mais absolument pas les éléments qu'on ne peut voir qu'en visitant un bien tels que l'état précis du bien, la présence d'un équipement particulièrement recherché ou un facteur particulier de localisation.

Cette c onnaissance du marché du professionnel ne peut être intégrée dans l'intelligence artificielle.

Quand faire une estimation immobilière?

L'estimation immobilière est souvent un préalable à la vente mais est aussi réalisée pour des successions ou donations avec des implications importantes : dans ce cas, elle est la base des calculs financiers et juridiques d'imposition. D'où l'importance d'avoir une valeur du bien au plus juste.

L'estimation immobilière n'est jamais un exercice facile, particulièrement lorsque le marché se contracte par exemple sous l'effet de la hausse des taux d'emprunt immobilier qui limite le nombre d'acquéreurs potentiels.

Il peut y avoir un écart important entre les ventes survenues un an avant dans un contexte plus favorable et l'avis de valeur, qui doit être expliqué et argumenté aux propriétaires.

La validité d'estimation immobilière a donc une durée limitée dans le temps, en général de 3 mois mais qui peut être réduit à un mois dans un contexte particulier.

Mon conseil : Si vous souhaitez vendre votre bien ou le faire estimer un vue d'une donation ou d'une succession, faites appel à un professionnel, agent ou expert, même si cela n'est pas une obligation . Cela est la garantie d'un contrat bien équilibré et d'une bonne entente familiale.

Vendre en viager : une solution alternative pour les propriétaires

Wed, 10 Apr 2024 08:30:00 GMT

Vente en viager : une solution alternative pour les propriétaires?

Définition de la vente en viager

La vente en viager est une transaction immobilière .

Il existe plusieurs formes de vente en viager, la plus répandue étant celle du viager occupé : dans ce cas, le vendeur reste vivre dans son logement à la suite de la vente et ce jusqu'à la fin de sa vie. Le vendeur-occupant perçoit un bouquet au moment de la signature de la vente puis, chaque mois, une rente viagère. Elle est versée tout au long de sa vie et est indexée sur l’inflation. Par ailleurs, cette rente est réversible au conjoint qui survit.

Moins courant, le viager libre concerne les personnes âgées qui désirent vendre une résidence secondaire ou un bien locatif dont ils n’ont pas l’usage. Il est aussi possible qu’elles vendent en viager libre leur résidence principale alors qu’elles partent vivre en maison de retraite.

Avec l'incertitude qui pèse sur les retraites et l'allongement de l'espérance de vie, le viager représente un complément de retraite pour les propriétaires - vendeurs. Il permet de monétiser son patrimoine immobilier. Côté acquéreur, l'achat d'un bien en viager permet de devenir propriétaire dans de bonnes conditions financières.

Estimation du bien immobilier concerné

Comme dans toute vente immobilière, il importe dans le cadre d'une vente en viager de réaliser une estimation précise du bien immobilier . Elle permet de déterminer la base du prix de vente sur laquelle seront calculés le bouquet et la rente viagère. Plusieurs critères interviennent dans le calcul, dont la valeur locative du bien et l'espérance de vie du vendeur.

Le bouquet peut se négocier librement entre les deux parties. Il importe de ne pas trop sous-estimer le bouquet afin de ne pas éveiller de la méfiance du crédirentier et/ou de ses héritiers. En terme de fiscalité, le bouquet est net d'impôt.

Comment est révisé la rente ?

La rente est indexée en fonction du coût de la vie chaque année à la date anniversaire de la vente. Le choix de l'indice est libre mais doit être précisé dans l'acte ( en général, indice INSEE mensuel des prix à la consommation des ménages).

Cet indice peut être différent suivant qu'il s'agisse d'un viager occupé ou un viager libre. Dans ce dernier cas, ce sera plutôt l'indice IRL, comme pour les biens immobiliers locatifs.

Qu’en est-il des charges liées au bien immobilier?

Les réparations ainsi que les opérations d’entretien courant d’un logement en viager incombent au crédirentier (vendeur). Toutefois, les réparations importantes demeurent à la charge de l’acquéreur . Il est donc recommandé de réaliser un diagnostic approfondi du logement avant de l’acheter.

La répartition des charges est contractuelle et précisée dans les documents de vente.

Mon conseil : Si vous souhaitez vendre votre bien en viager, prenez le temps de faire réaliser une étude viagère. Nous vous conseillerons la meilleure solution en fonction de votre situation familiale, patrimoniale et fiscale . Côté acquéreur, cet investissement "assis" sur de la pierre doit faire l'objet d'une étude financière afin de connaître tous les paramètres. Nous sommes à vos côtés pour vous accompagner dans cette transaction.

Quel est le coût d'un emprunt immobilier ?

183:711450190 (Pascale Menoret) — Mon, 28 Aug 2023 15:29:17 GMT

Quel est le coût d'un emprunt immobilier ?

Le prêt bancaire immobilier s’accompagne de diverses charges qu’il est nécessaire de connaitre lorsque l’on se lance dans un achat immobilier.

Aux intérêts bancaires compris dans les mensualités et calculés suivant le taux proposé par la banque, s’ajoutent des coûts annexes :

Les frais de dossier : ils représentent environ 1% du capital emprunté auprès de la banque. Ceux-ci sont à payer à compter de l’acceptation de votre demande de prêt.

L’assurance-emprunteur qui se calcule sur la base de la somme empruntée ,de la durée d’emprunt et de l’âge de l’emprunteur. Elle constitue une sécurité de remboursement pour la banque et peut-être fournie par ses services ou déléguer à une société d'assurance externe

La banque exige également d’avoir des garanties pour anticiper les risques encourus en prêtant du capital.

Il y a 3 types de garanties qui ont chacune leurs spécificités :

La caution bancaire : dans ce cas il faut qu’une une société de cautionnement se porte garant pour vous en cas d’impayés. Au bout de 3 mensualités impayées, la société de cautionnement est sollicitée pour payer la banque. Si une solution amiable entre la société de cautionnement et le prêteur n’est pas trouvée, la société de cautionnement est en droit de réaliser une hypothèque judiciaire qui pourra par la suite servir au remboursement. C'est la garantie la plus fréquemment utilisée. En cas de vente du bien avant la fin du prêt bancaire, cette garantie est partiellement recréditée à l'emprunteur.

L’hypothèque conventionnelle : Elle résulte d’un contrat conclu entre le créancier et le débiteur qui concède l’hypothèque sur ses biens. L’hypothèque conventionnelle demande un acte notarié publié au service de la publicité foncière.

Le privilège de prêteurs de deniers (PPD) : Cette garantie entraine également un acte notarié avec publication auprès du service de la publicité foncière. Il s’agit d’une hypothèque de la banque sur le bien qui pourra être saisi et mis aux enchères afin de pallier aux impayés.

Si l’hypothèque conventionnelle et le PPD se ressemblent, il faut noter que le PPD revient moins cher que l’hypothèque conventionnelle en terme de coût global. De plus, le PPD privilégie le cautionnement pour un achat de bâti existant .

Afin de pouvoir mieux anticiper les coûts de votre emprunt, il existe un outil que les banque sont dans l’obligation légale de vous fournir : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui permet de pouvoir comparer les différentes offres de prêt.

Il se calcule de la manière suivante : [(montant total à rembourser – montant de l'emprunt) / Montant de l'emprunt] × Nombre total de mensualités

Le TAEG prend en compte les intérêts bancaires, les cotisations d'assurance du prêt, les frais de garantie ainsi que les frais annexes ( frais de courtier, frais d'ouverture de compte,...). Il est exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté. Seuls les droits de mutation ne sont pas pris en compte dans ce calcul lors d'une acquisition.

Mon conseil : Avant de se lancer dans un achat, il est très important de se renseigner sur le coût réel d’un emprunt immobilier. Prenez rendez-vous avec votre banque pour déterminer précisément votre capacité d'emprunt et comparer les propositions bancaires. Nous sommes là pour vous accompagner dans ces démarches.

Quel est l'intérêt d'acquérir un pied à terre ?

183:711450190 (Pascale Menoret) — Thu, 08 Jun 2023 14:31:09 GMT

Quel est l'intérêt d'acquérir un pied à terre ?

Si vous êtes amenés à venir régulièrement à Bordeaux pour des raisons familiales, professionnelles ou personnelles, l'acquisition d'un pied à terre peut être une alternative à l'hôtellerie.

Le pied à terre constitue tout d’abord un investissement patrimonial qui prendra de la valeur dans le temps bien sûr en fonction du bien, de sa localisation et de la demande. Aujourd'hui la demande sur la métropole bordelaise et le bassin d'Arcachon est soutenue.

C'est aussi un investissement économique : lorsque vous n'occupez pas le bien, il est possible de le louer en location saisonnière afin d’amortir votre investissement.

Autre avantage et non des moindres cela peut s'avérer agréable de se retrouver chez soi en cas de séjours réguliers.

Si vous occupez le bien moins de 8 mois par an, il sera considéré comme résidence secondaire. Elément important dans votre réflexion d'acquisition : si vous envisagez le financement de ce bien à l'aide d'un prêt bancaire, sachez qu'il est plus difficile à obtenir car les banque sont plus frileuses et considèrent que l’acquisition d’une résidence secondaire engendre plus de risques qu’une résidence principale.

Mon conseil : n'hésitez pas à envisager plusieurs montages financiers pour déterminer le plus adapté à votre situation, nous sommes à vos côtes pour vous guider dans votre investissement.

Investissement locatif : Quelles sont les réduction fiscales en vigueur ?

183:711450190 (Pascale Menoret) — Tue, 20 Dec 2022 17:49:17 GMT

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Pinel, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard, Nue-propriété, LMNP : les dispositifs de défiscalisation sont nombreux dans l'immobilier.

Tous répondent à des objectifs communs : réduire l’imposition et se constituer un patrimoine. Mais chaque dispositif comporte également ses spécificités : durée de défiscalisation, zonage, avantages fiscaux, etc.

En fonction de votre situation personnelle et de vos projets, certains dispostifs seront plus adaptés. En quelques mots, voici leur fonctionnement :

DISPOSITIF PINEL :

Le dispositif PINEL concerne les logements neufs , ou réhabilités pour atteindre les caractéristiques comparables à un logement neuf. Le logement concerné par le dispositif doit être situé dans une zone spécifique, être loué en tant que résidence principale avec des loyers et des ressources locataires plafonnés.

L’acquéreur s’engage à louer le bien 6, 9 ou 12 ans et bénéficie en échange d’une réduction d’impôt à hauteur de sa durée d’engagement : 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien

La réduction d'impôt est calculée sur le prix d’achat du logement plafonné à 300 000€ par an.

DISPOSITIF DENORMANDIE

Ce dispositif est très proche du dispositif Pinel mais concerne des logements anciens à rénover.

Le dispositif Denormandie n’est pas disponible sur tout le territoire français, il est principalement disponible dans les villes moyennes afin de dynamiser le territoire ( exemple en Gironde : Libourne)

Le fonctionnement est sensiblement identique à celui du Pinel hormis la base de calcul qui concerne l'acquisition+ les travaux de rénovation.

DISPOSITIF CENSI BOUVARD

Ce dispositif concerne la location meublée de résidences avec services (étudiant, EHPAD, appart-hôtel). Il donne le droit à une r éduction d’impôt de 11% de la valeur du bien (valeur plafonnée à 300 000€), sur une durée de 9 à 12 ans.

Il permet également l e remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement , et peut être cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

La loi Censi Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales dont la déduction maximun est de 10 000 euros par an.

DISPOSITIF LMNP

lorsque un propriétaire loue un logement en meublé , il est considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP.

Le régime LMNP permet de déclarer fiscalement vos revenus locatifs de deux manières :

le régime micro-Bic où vous imputez un forfait de 50% de charges sur vos loyers
le régime réel où vous déclarez vos charges réellement payées, en y ajoutant en plus des amortissements

Dans ce deuxième régime dit « réel », les amortissements comptables qui vont s’ajouter aux dépenses réelles vont permettre de diminuer fictivement le loyer imposable. La réduction est conséquente et dans certaines zones à faible rendement locatif comme Paris permet quasiment pouvoir annuler vos impôts

DEFICIT FONCIER

Le mécanisme du déficit foncier est plus ancien que la loi Denormandie mais vise également à effectuer des travaux dans un bien .

Ces travaux d’entretien et d’amélioration peuvent être déduits des loyers perçus. Le fonctionnement est relativement simple : si le montant total des travaux réalisés sur le bien en question est supérieur aux loyers alors l’excédent est déductible du revenu brut global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Si ce montant est supérieur à 10 700 euros, le reliquat est placé dans une « cagnotte » et reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cet avantage fiscal n’entre pasdans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.

DISPOSITIF MALRAUX

Il s’agit de l’une des plus anciennes lois de défiscalisation immobilière française. Elle consiste à investir dans un bien immobilier de caractère situé dans un cœur de ville historique pour profiter d’une forte r éduction d’impôt comprise entre 22 et 30 % du montant des travaux réalisés selon la zone géographique de l’investissement. L’avantage fiscal échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an cependant le montant des travaux est plafonné à 400 000€ pour 4 années consécutives.

Mon conseil : Lors d’un projet d’investissement locatif, il est indispensable de se renseigner sur les différents dispositifs fiscaux mis en place et celui qui sera le plus adapté à votre situation. Nous sommes à vos côtés pour y réfléchir ensemble et réaliser vos projets d’investissements locatifs.

Emprunt immobilier : qu'est ce que le taux d'usure ?

Tue, 25 Oct 2022 10:11:01 GMT

Emprunt immobilier : qu'est ce que le taux d'usure?

L’acquisition d’un bien immobilier passe généralement par un emprunt bancaire mais il n’est pas toujours facile de comprendre les différents taux proposés par les établissements bancaires. La Banque de France a donc définit des règles visant à protéger l’emprunteur d’abus éventuels .

Qu’est ce que le taux d’usure?

Le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit . Ce taux varie en fonction du type de prêts.

Le taux ou seuil de l’usure est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal auquel un prêt peut être accordé. Il comprend :

le taux d'intérêt de base (ou taux nominatif),
les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d'inscription, frais de dossier, par exemple),
éventuellement des primes d'assurance emprunteur, lorsqu'une assurance obligatoire est souscrite simultanément auprès de l'établissement prêteur.

Comment est-il calculé ?

La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers . Les seuils de l’usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

Ces seuils varient en fonction des catégories de prêts (crédit à la consommation, prêts à taux fixe ou variable, découvert en compte, crédit renouvelable...), du montant emprunté et de la durée.

Qu’en est-il du taux d’usure des prêts immobiliers?

Le taux d’usure pour les prêts immobiliers est divisé en 5 catégories:

les prêts à taux fixe de moins de 10 ans
les prêts à taux fixe de 10 ans et de moins de 20 ans
les prêts à taux fixe de 20 ans et plus
les prêts à taux variables
Les prêts relais

Le taux d’usure varie selon la somme empruntée et la durée de l’emprunt.

Mon conseil : Prenez le temps de préparer et d’ étudier en détail votre dossier bancaire avant de vous lancer dans une acquisition soit auprès de votre banque, soit auprès d’un courtier. N’hésitez pas à leur poser toutes les questions pour parer à toutes les éventualités! Je peux également vous accompagner dans vos démarches bancaires.

L'encadrement des loyers à Bordeaux

183:711450190 (Pascale Menoret) — Tue, 28 Jun 2022 14:44:50 GMT

L'encadrement des loyers à Bordeaux

Selon l'arrêté préfectoral du 20 juin 2022, l'encadrement des loyers sur Bordeaux sera mis en vigueur au 15 juillet 2022. Ce dispositif vise à réguler la pression sur le parc locatif et est mis en oeuvre pour test sur un an. Cet encadrement est matérialisé par un barème selon la localisation (4 zones) , la date de construction, le type et la surface du logement.

Les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés.

Certains cas spécifiques ne seront pas concernés par cet encadrement des loyers :

les logements conventionnés APL
les logements soumis à la loi de 1948
les logements HLM
les locations de tourisme
les logements meublés situés dans certaines résidences avec services

Toutes les informations détaillées sur ce dispositif sont consultables sur le site de la préfecture :

https://www.gironde.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire-construction-logement/Habitat-logement/Encadrement-des-loyers-a-Bordeaux/Dispositif-d-encadrement-des-loyers

Mon conseil : Si vous souhaitez investir dans un logement locatif, vérifier bien la localisation pour calculer vos revenus locatifs futurs. Nous pouvons vous accompagner dans vos démarches.

Le marché de l'immobilier bordelais en 2022

183:711450190 (Pascale Menoret) — Thu, 23 Jun 2022 12:43:00 GMT

Le marché de l'immobilier bordelais en 2022

Depuis 10 ans le marché de l’immobilier bordelais a pris un essor fulgurant et notamment depuis la mise en place en 2016 de la LGV, plaçant Bordeaux à 2h de Paris, ce qui n’a fait qu’accroitre l’intérêt pour la ville et son attractivité.

Ce phénomène a tendu le marché et a eu un impact sur les prix de vente immobiliers soit une augmentation moyenne de plus de 55% en 10 ans.

Le paysage immobilier a donc profondément changé ces 10 dernières années. A titre de comparaison, les prix de l’immobilier parisien ont augmenté d’environ 20% dans le même temps.

Comme dans toute grande métropole, les prix de l'immobilier bordelais fluctuent suivant le type de bien et les critères de recherche qui ont fortement évolué depuis 2 ans : les maisons et appartements ayant un espace extérieur ont vu leur demande exploser au détriment des grands appartements bourgeois de centre-ville, depuis la pandémie COVID19 début 2020.

Les prix évoluent aussi naturellement selon le quartier : Selon les données de la plateforme « Meilleurs Agents » l’échelle de prix au m² à Bordeaux se situerait entre 4650€/m² et 6200€/m², quel que soient les surfaces des biens.

Plus précisément, pour les maisons un prix moyen de 5861€/m² et pour les appartements 4765€/m².

Il est à noter que le prix au m2 est inversement proportionnel à la surface du bien, les surfaces plus petites attirant un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels.

La carte ci-dessous nous donne un résumé des prix de vente par quartier :

Mon conseil : Avant de se lancer dans un processus de transaction, en tant que vendeur ou acquéreur, il est important de se tenir informé du marché immobilier actuel. Nous sommes là pour vous accompagner et vous conseiller à la réalisation de votre projet.

Quels sont les documents obligatoires lors d’une vente ?

183:711450190 (Pascale Menoret) — Tue, 17 May 2022 18:26:15 GMT

Les documents obligatoires lors d’une vente

Lors d’une vente, des documents doivent être obligatoirement présentés afin de pouvoir la mener à bien. Ceux-ci dépendent du types de bien qui fait objet de la vente.

Mon conseil : Pour les vendeurs, il faut en amont préparer ces documents afin de faciliter le processus de vente. Côté acquéreurs, il est nécessaire de bien lire ces documents avant de s’engager. Nous sommes à vos côtés dans toutes les phases de la transaction.

Comment éviter un prêt relai dans le cadre d'une nouvelle acquisition ?

183:711450190 (Pascale Menoret) — Fri, 29 Apr 2022 14:37:09 GMT

Comment éviter un prêt relai dans le cadre d'une nouvelle acquisition ?

Le prêt relais

Définition / Fonctionnement :

Le prêt relais est un crédit qui permet de faire le lien entre le moment où le client achète un nouveau bien et la vente du précédent. C’est un crédit à court terme qui a pour but d’avancer le prix de vente du bien afin de permettre à l’acquéreur d’acheter sans attendre un nouveau logement. On parle d’un crédit à court terme puisque celui-ci a un délai de remboursement d’un an et pouvant exceptionnellement aller jusqu’à deux ans. Il s’agit d’un prêt coûteux puisque la banque considère prendre un risque en raison de l’incertitude de la vente et de l’absence de garantie pour un prêt aussi court.

Dans le cadre d’un prêt relais, le montant emprunté équivaut à 70 % du prix de vente du bien revendu sur base d’une estimation, d’où l’importance de cette dernière.

Les moyens de l'éviter

La vente longue :

Pour éviter le prêt relais, il est possible d’avoir recours à une vente longue : cela nécessite l’accord entre les deux parties avant la signature du compromis de vente. Ce délai peut être de plusieurs mois en fonction de l’accord mis en place. Ce type de vente peut être mis en place pour l’intérêt de l’une des parties : soit pour le vendeur qui peut avoir besoin de temps pour se reloger ou pour l’acquéreur afin d’avoir le temps de réunir les fonds nécessaires à son acquisition. Les modalités doivent être stipulées dans le compromis de vente. Négocier une vente longue est la meilleure alternative au prêt relai.

Ebuyers immobilier :

Récemment, de nouveaux acteurs sont arrivés sur le marché de la transaction immobilière : Les Ebuyers. Ceux-ci fonctionnent intégralement en ligne. Ils s’engagent à acheter votre bien généralement sous 48 heures. Vous obtenez donc les fonds rapidement pour acquérir un nouveau bien. Attention, ces plates-formes étant digitales, c’est un algorithme qui réalise l’estimation de votre bien. De ce fait, vous pourriez observer une décote de celui-ci, le but pour le Ebuyer étant de réaliser une plus-value à la revente du bien.

Mon conseil :

Avant de vous positionner sur un nouveau bien, faîtes réaliser une estimation la plus réaliste possible de votre bien et étudier les différentes possibilités pour choisir le montage le plus adapté à votre situation. Dans tous les cas, nous sommes là pour vous accompagner, de l’estimation à l’acquisition.

Quelle est la procédure de construction d'une terrasse ?

183:711450190 (Pascale Menoret) — Tue, 15 Mar 2022 16:05:39 GMT

La construction d'une terrasse

La construction de terrasse est régie par le code de l’urbanisme et le code de la construction. La ville de Bordeaux a ses spécificités car la majorité du centre historique est très règlementée depuis la création du secteur sauvegardé en 1962 par la loi Malraux. Cette loi permet la protection des constructions de la ville et de son « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation , la restauration et la mise en valeur de tout ou partie de l’ensemble d’immeubles bâtis ou non bâtis ».

Outre ce secteur sauvegardé qui fait la particularité de Bordeaux, le Plan local d’urbanisme prévoit la demande de déclaration préalable en fonction du type de terrasse.

L’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire pour une surface plancher inférieur à 150m².

Qu’est-ce qu’une déclaration préalable ?

Pour déposer une déclaration préalable de construction, travaux, installations et aménagement non soumis à permis il faut faire parvenir à la mairie de la ville le dossier de déclaration préalable ainsi que les pièces complémentaires demandées selon le projet en 2 exemplaires par recommandé avec avis de réception ou bien en ligne.

Le délai d’instruction est d’un mois mais peut-être prolongé dans le cas des établissements recevant du public, du secteur sauvegardé, des monuments historiques et des parcs nationaux.

Mon conseil : Si vous envisagez d’acquérir un bien présenté avec la possibilité d’ajouter une terrasse, renseignez-vous avant de vous engager sur la faisabilité légale et technique du projet.

Quels sont les diagnostics obligatoires?

183:711450190 (Pascale Menoret) — Wed, 16 Feb 2022 10:02:31 GMT

Les diagnostics obligatoires

Depuis la loi carrez entrée en application le 19 juin 1997, chaque bien mis en vente doit être soumis à divers diagnostics techniques. Le dossier de diagnostics techniques (DTT) regroupe plusieurs types de diagnostics obligatoires avec chacun leurs spécificités.

Le diagnostic Loi Carrez : Pour tous biens en copropriété, il s’agit d’une attestation de la surface au sol du bien, seuls les espaces de plus d’1,80 mètre de plafond sont comptés

Le diagnostic électrique : Obligatoire pour un système électrique de plus de 15 ans, il est valable 3 ans et est fortement recommandé dans le cadre d’une vente.

Le diagnostic plomb : il consiste à mesurer la concentration de plomb dans le revêtement (généralement dans les peintures), obligatoire pour les logements datant d’avant 1949.

Le diagnostic amiante : il permet de repérer la présence et l’état d’amiante, ce diagnostic est obligatoire pour les logements construit avant juillet 1997.

Le diagnostic gaz : Vérification du système de gaz pour les installations de plus de 15 ans. Il est valable 3 ans et est fortement recommandé dans le cadre d’une vente.

Le diagnostic termites : Vérification de la présence de termites, valable seulement 6 mois.

Le diagnostic assainissement : Obligatoire pour les logements non raccordés aux réseaux publics des eaux usées, valable 3 ans. Il est très souvent demandé par les notaires dans le cadre d’une vente en zone rurale.

Le diagnostic Etat des Risques et Pollutions (ERP) : Vérification des risques naturels et technologiques, il est valable 3 ans.

Le diagnostic mérule : il doit être réalisé obligatoirement selon la localisation du bien, valable 6 mois.

Le diagnostic Radon : Il est compris dans le diagnostic ERP et est rendu obligatoire par le code de la santé publique dans certaines les zones, il est valable 10 ans.

Le diagnostic bruit : il doit être obligatoirement réalisé selon le secteur du bien.

Le diagnostic de performances énergétiques (DPE) : évaluation de la consommation énergétique, de gaz à effet de serre. Ce diagnostic est obligatoire et est valable 10ans sauf si des travaux ont été réalisé depuis.

Depuis le 1 ^er juillet 2021, de nouveaux DPE ont été mis en vigueur : celui-ci devient opposable c’est-à-dire qu’il engage la responsabilité du vendeur/ bailleur ou du diagnostiqueur. Aussi, le document est beaucoup plus détaillé.

Mon conseil : Pour les acquéreurs, bien lire ces diagnostics avant l'achat et négocier la part de travaux en conséquence si besoin. Côté vendeur, veillez à bien faire réaliser ces diagnostics avant la mise en vente.

Quelles sont les obligations à la suite d’une offre d’achat ?

183:711450190 (Pascale Menoret) — Fri, 07 Jan 2022 09:30:18 GMT

Quelles sont les obligations à la suite d’une offre d’achat ?

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Une offre d’achat d’un bien immobilier est la représentation formelle de la volonté d’un acquéreur d’acheter un bien selon les conditions qu’il propose dans son offre.

Quelles sont les informations qu’elle doit contenir ?

Pour être complète, une offre d’achat doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

La désignation du bien
Le prix d’achat proposé
La durée de validité de l’offre (généralement 7 à 15 jours)
Mode financement de l’acquisition, en particulier si l’acquisition est liée à une clause suspensive d’obtention de prêt bancaire
Le montant du dépôt de garantie (généralement 5%)

L’offre doit être datée et signée par l’acquéreur avant d’être transmise au vendeur.

Si le document ne respecte pas ces conditions primordiales, ce n’est pas considéré comme une offre d’achat, mais simplement une proposition de négociation. Cela peut être assimilé au courrier d’un acquéreur qui envisage d’acheter éventuellement le bien. Si le vendeur accepte ce document, cela peut aboutir à une éventuelle négociation, mais pas à un acte de vente.

Quelles sont les obligations du vendeur ?

A réception de l’offre, le vendeur à 4 possibilités :

Acceptation de l’offre de l’acquéreur ; accord sur la chose et le prix ; en signant l’offre de l’acquéreur, il y a alors concrétisation de la vente
Si le prix proposé est inférieur au prix de vente fixé, alors il est en droit de refuser l’offre
Si l’offre faite est égale ou supérieur au prix et aux conditions fixées dans le mandat de vente, alors le vendeur est tenu d’accepter l’offre d’achat
Contre-proposition écrite et précise auprès de l’acquéreur

Cependant le vendeur et l’acquéreur ne sont dans tous les cas engagés qu’à partir de la signature du compromis qui a lieu soit chez le notaire soit à l’agence immobilière titulaire du mandat de vente. C’est à partir de cette date que court le délai de rétractation.

Mon conseil : Pour sécuriser votre acquisition, soyez vigilants sur la rédaction de votre offre : faut bien valider qu’elle soit précise et concrète. Nous sommes là pour vous aider dans ce processus.

Quels sont les mécanismes de la vente en viager ?

Thu, 02 Dec 2021 16:50:53 GMT

Quels sont les mécanismes de la vente en viager ?

Qu'est ce qu'un viager ?

Le viager est un mode de vente d’un bien immobilier par lequel en échange, le vendeur (ou crédirentier) reçoit une rente régulière. L’acquéreur (ou débirentier) peut également avoir à financer ce que l’on appelle « un bouquet » dont le paiement intervient à la signature de l’acte notarié.

Il en existe 2 formes :

Le viager occupé :

Le viager occupé consiste à payer au comptant le bouquet à l’acte de vente chez le notaire puis à verser périodiquement une rente au vendeur. Le bien reste occupé par le vendeur jusqu’au décès de celui-ci.

Le viager libre :

A l’inverse du viager occupé, l’acquéreur d’un bien en viager libre peut l’occuper dès la signature de l’acte après avoir payé le bouquet. Il doit également verser des rentes viagères au vendeur jusqu’à son décès.

Dans ce cas, le bouquet et la rente sont supérieurs par rapport à un viager occupé.

Les intérêts d’acheter en viager

L’achat en viager peut constituer un avantage en terme de rentabilité suivant la durée dans le temps de ce contrat. L’acquéreur bénéficie d’une décôte du prix de vente due à l’occupation du bien. L’autre avantage est que cela permet d’acquérir un bien sans avoir à sortir des liquidités trop importantes par rapport à son budget.

La fiscalité du viager

Pour un viager occupé, les charges sont réparties entre le propriétaire ( débirentier ) et l’occupant (crédirentier). En effet, le crédirentier doit s’acquitter de toutes les charges courantes d’entretien et de la taxe d’habitation. Le débirentier quant à lui paie la taxe foncière ainsi que des éventuels travaux.

Pour un viager libre, le débirentier jouissant du bien doit s’acquitter de ces charges en plus de la rente viagère.

Mon conseil : Acheter en viager nécessite de bien préparer votre achat : définir un bouquet et une rente en ligne avec votre tolérance au risque, mesurer ce risque, disposer de fonds suffisants pour les payer et faire expertiser le bien convoité.

Quels sont les intérêts d’acheter un bien avec travaux ?

Tue, 02 Nov 2021 13:14:55 GMT

Quels sont les intérêts d’acheter un bien avec travaux ?

Quels travaux envisager ?

Des travaux de rafraîchissement : on ne touche pas à la structure même du bien, il s’agit plutôt d’un réaménagement des espaces intérieurs c’est-à-dire casser ou bien monter des cloisons, des travaux de peintures, de sols, de réaménagement des pièces d’eau par exemple.

Des travaux structurels dit de « gros œuvre » : On prend en compte la restructuration des fondations du bien soit à la charpente, murs porteurs, planchers, toiture. Cela peut concerner aussi les agrandissements ou surélévations.

Les travaux structurels nécessitent des obligations qui vous sont détaillés dans notre article « Permis de construire ou déclaration de travaux ? » :

Permis de construire : pour une construction nouvelle (agrandissement, surélévation, etc.) de plus de 20m²
Déclaration préalable de travaux : obligatoire si plus de 5m² de plancher ou dans le cas d’une construction nouvelle qui ne nécessite pas de permis de construire.

Quels sont les intérêts pour vous ?

Tout d’abord, l’intérêt est financier puisque lors d’une acquisition les droits de mutation sont calculés uniquement sur le foncier, vous ne payerez donc pas de droits sur la partie travaux ce qui peut représenter une économie substantielle.

Aussi, l’achat d’un bien avec travaux permet d’avoir un lieu de vie à son image et de répondre à ses critères personnels en termes d’aménagement de l’espace, de décorations, etc.

Exemples d'AVANT / APRES :

Mon conseil : Avant de vous positionner sur un bien avec travaux, je vous conseille de bien les quantifier afin d’éviter les mauvaises surprises financières ou techniques. Nous sommes là pour vous aider dans votre projet.

Impôt immobilier : la taxe foncière

Fri, 08 Oct 2021 13:55:42 GMT

Qu’en est-il de la taxe foncière lors d’une acquisition ?

Définition de la taxe foncière :

La taxe foncière est une redevance qui concerne les propriétaires d’un bien bâti ou non bâti, ancien ou neuf. Dans le cas d’un logement neuf, il est nécessaire de réaliser une déclaration auprès du centre des impôts 90 jours après la fin des travaux ce qui leur permet de calculer le montant de cette taxe foncière.

Le montant est très variable en fonction de la localisation du bien et principalement de sa valeur locative cadastrale servant au calcul . Celle-ci correspond au montant théorique des loyers annuels que le propriétaire toucherait s'il louait son bien et est calculée par l'administration fiscale.

Taxe foncière / taxe d’ habitation :

La taxe foncière et la taxe d’habitation sont des notions souvent confondues pourtant, celles-ci sont bien différentes. Quand la taxe foncière concerne seulement les propriétaires, la taxe d'habitation, elle, concerne l’occupant d’un logement qu’il soit propriétaire ou locataire . L’occupant d’un logement doit s’acquitter de celle-ci chaque 1er janvier. A compter de 2021, la réforme de la taxe d'habitation sur la résidence principale va bénéficier à tous les contribuables.

Qu’en est-il de la taxe foncière au moment de la vente d'un bien ?

Lors d’une vente, c’est le propriétaire au 1er janvier de l'année de la vente qui doit s’acquitter de cette taxe. Cependant des accords peuvent être conclus entre vendeurs et acquéreurs pour une répartition proportionnelle à la propriété du bien sur l’année. Cet accord doit être mentionné dans le compromis ou l’acte notarié de vente.

Calendrier de paiement de la taxe foncière :

Elle est due au 1er janvier pour l’année. Le paiement peut être réalisé par différents modes :

● Prélèvement à l’échéance : prélèvement automatique 10 jours après la date butoir, reconduction tacite d’une année sur l’autre.

● Paiement en direct ou voie postale

● Paiement en ligne

● Prélèvement mensualisé : 10 prélèvements automatiques, la reconduction est tacite

15 Janvier : 1ère prélèvement

15 Février : 2ème prélèvement

15 Mars : 3ème prélèvement

15 Avril : 4ème prélèvement

15 Mai : 5ème prélèvement

15 Juin : 6ème prélèvement ; date limite d’adhésion au mode prélèvement mensualisé 15 Juillet : 7ème prélèvement

15 Août : 8ème prélèvement

15 Septembre : 9ème prélèvement

30 Septembre : date limite d’adhésion au mode de prélèvement à l’échéance

15 Octobre : 10ème prélèvement

20 Octobre : date limite de paiement par internet, le prélèvement sera fait automatique sur le compte bancaire à compter du 25 octobre

15 Novembre : fin des prélèvements sauf si vous êtes concerné par une hausse d’impôt

15 Décembre : prélèvement en cas de hausse des impôts

Mon conseil : N'hésitez pas à demander une copie de la taxe foncière en cours en amont d’une acquisition. Cela vous donnera une indication sur la fiscalité immobilière locale et vous permettra de préparer votre budget.

Architecture bordelaise : l'échoppe

Thu, 09 Sep 2021 12:34:14 GMT

Qu'est ce qu'une échoppe bordelaise?

Les échoppes, qui caractérisent l’architecture bordelaise, étaient à l’origine des lieux de travail et d’habitation pour les commerçants dès le XVe siècle. À partir du XVIIIe siècle, les échoppes bordelaises deviennent de véritables lieux d’habitation urbains . Celles-ci peuvent être doubles (deux fenêtres de façade) ou bien simples et sont souvent ornées de sculptures.

Echoppe simple

Echoppe double

Où trouve-t-on les échoppes bordelaises ?

Les échoppes bordelaises sont majoritairement situées dans des secteurs bien spécifiques tels que Nansouty, Saint-Augustin, à proximité de la Gare Saint-Jean ou encore dans les communes limitrophes à Bordeaux. Le marché des échoppes à Bordeaux est très attractif car très elles sont recherchées par les jeunes familles particulièrement pour un premier achat.

Caractéristiques

On retrouve systématiquement la même organisation soit un couloir central pour les échoppes doubles et un couloir sur le côté pour les simples avec une distribution des pièces tout du long. L’on trouve généralement un jardinet en second plan de l’habitation et une cave. La distribution intérieure d’une échoppe peut être facilement revue en fonction de son projet : agrandissement, surélévation ou modification du nombre de pièces.

Mon conseil : Si vous vous orientez vers un achat d’échoppe, n’hésitez pas à vérifier en amont de votre projet les possibilités d’évolution de ce bien. Je peux vous accompagner dans toutes les démarches liées à votre projet.

l'Impôt sur la Fortune Immobilière : calcul et exonération

Wed, 12 May 2021 14:27:59 GMT

Qu'est ce que l'Impôt sur la Fortune Immobilière?

L'IFI est un impôt auquel vous êtes soumis si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros. Rentre dans le calcul le patrimoine immobilier détenu directement ou indirectement au 1er janvier 2021. Les droite immobiliers ( usufruit, droit d'usage,...) sont également intégrés. Certains biens peuvent être totalement ou partiellement exonérés et certaines dettes peuvent être déduites de la valeur du patrimoine avant imposition.

Résidence principale

Votre résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30% sur sa valeur au 1er janvier 2021 dans le calcul du patrimoine.

Attention cependant, si votre résidence principale est intégrée dans une Société Civile Immobilière, vous ne pourrez pas profiter de cet abatement.

Usufruit et Nue-propriété

Si vous détenez un bien immobilier en démembrement, la législation a changé avec l'instauration de l'IFI: auparavant, l'usufruitier devait déclarer l’entièreté du bien à l’ISF et les nus-propriétaires ne s’acquittaient alors d’aucune taxe. Aujourd'hui, l es nus-propriétaires ne sont plus systématiquement exonérés.

L'exonération dépend du type de démembrement :

Si la nue-propriété est le résultat d’un testament, d’une donation (par exemple dans le cas de parent léguant leur bien en nue-propriété à leurs enfants ) alors c’est l’usufruitier qui devra déclarer la pleine propriété du bien immobilier.

En revanche, si le démembrement survient après la mort d’un conjoint (usufruit légal du conjoint survivant), l’usufruitier et les nus-propriétaires sont tous concernés par l’imposition du bien.

Parts ou actions de société ou organismes détenant de l'immobilier en France

Vous devez déclarer la valeur représentant les immeubles détenus par la société ou l'organisme à hauteur des parts que vous possédez. Toutefois, cet immobilier détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire , ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire.

Si vous possédez des parts dans des SIIC (Société Foncières Cotées), celles-ci peuvent être exonérées d’IFI si vous détenez mois de 5% du capital et des droits de vote.

Vous n’avez pas non plus à déclarer vos parts dans un OPC (organisme de placement collectif) si celles-ci représentent moins de 10% du capital et si l’OPC est composé de moins de 20% de biens immobiliers.

Déduction des dettes immobilières

L' IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2021 , c'est-à-dire après déduction des dettes existant à cette date comme par exemple :

emprunts immobiliers
Travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement
Travaux d'entretien dus par le propriétaire ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire
Paiement des impôts des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière ou droits de succession).En revanche, la part de l'impôt correspondant aux revenus fonciers n'est pas déductible.

Il faut bien sûr pouvoir justifier de ces dettes.

Mon conseil : En amont de votre déclaration de patrimoine immobilier, n'hésitez pas à faire estimer vos biens et vous faire accompagner dans le calcul de la valeur de votre patrimoine.

Je peux vous accompagner dans ces démarches

Servitude de passage

Thu, 04 Feb 2021 12:01:37 GMT

Qu'est ce qu'une servitude de passage?

Vous envisagez d'acquérir un bien pour lequel il y a une servitude de passage. Il faut bien comprendre de quel type de servitude il s'agit et comment protéger son acquisition.

Droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire : quelle servitude

Il existe deux types de servitude suivant les cas :

La servitude légale : en cas de terrain enclavé n'ayant aucun accès à la voie publique, le propriétaire bénéficie d'un droit de passage sur une propriété voisine reconnu par la loi . Le propriétaire du terrain utilisé ne peut pas refuser ce droit. En revanche, les voisins définissent ensemble l'organisation de ce droit comme par exemple le trajet ou l'indemnisation. En cas de litige, c'est le juge qui définira l'organisation de ce droit.

La servitude conventionnelle : en cas non pas de terrain enclavé mais juste pour une facilité d'accès à une propriété, l'accord du voisin est indispensable pour obtenir un droit de passage. Celui-ci peut exister aussi bien en ville qu'à la campagne ( exemple : accès véhicule par le porche du voisin). Cet accord amiable signé par les deux parties définit l'emplacement du droit de passage et son mode d'exercice ( en vélo, en voiture,...) ainsi que la répartition des frais d'entretien et qu'une éventuelle indemnisation. Cet accord peut faire l'objet d'un acte notarié .

Dans tous les cas, la servitude n'est pas rattachée à un propriétaire mais à une propriété. Celui qui supporte la contrainte de la servitude est appelé "fonds servant", celui qui en bénéficie "fonds dominant".

Indemnisation de la servitude

Le "fonds servant", considérant que la servitude de passage a un impact direct sur la valeur de son bien , peut demander une indemnité. Celle-ci est librement fixée par les deux propriétaires, proportionnellement au dommage subi, et doit figurer dans l'accord signé entre les parties.

modification et perte du droit de passage

Un droit de passage reconnu par un accord amiable ne peut être modifié qu'avec l'accord des deux parties.

Le tribunal peut être saisi pour faire constater la fin d'un droit de passage . C'est le cas lorsqu'un droit de passage né d'un accord amiable n'a pas été utilisé pendant 30 ans . Tous les moyens de preuve sont admis ( témoignages, constats d'huissier, photos,...)

Mon conseil : lors de votre acquisition, renseignez vous bien sur les servitudes éventuelles et leurs conventions afin d'éviter toute mauvaise surprise. En cas de doute, n'hésitez pas à en parler à votre notaire ou à votre agent immobilier.

Je peux vous accompagner dans toutes les démarches liées à votre projet !

Les frais d'acquisition d'un bien immobilier

Wed, 16 Dec 2020 17:55:10 GMT

Quels sont les frais à prendre en compte lors d'un projet d'acquisition?

Lorsque vous vous lancez dans un projet d'acquisition, de nombreux frais complémentaires sont à prendre en compte dans le budget global de l'opération .

Les frais de notaire

Lors de tout achat immobilier il existe des frais de notaire. Leur pourcentage varie en fonction du type de bien, logement neuf ou ancien. Dans le cas des logements neufs, des frais de notaire dits "réduits" sont appliqués, en général entre 2 et 3% du prix de vente. Pour les logements anciens, le taux se situe entre 7 et 8%.

Le notaire est en réalité un collecteur car une grande partie de ces frais est reversée au Trésor Public,c'est ce que l'on appelle les droits de mutation.

Les frais d'agence

Les frais ou honoraires d'agence rémunèrent le travail de l'agent immobilier. Contrairement aux frais de notaire, les frais d'agence ne sont pas encadrés par la loi et sont fixés par les agences qui doivent les afficher en toute transparence. En général, ils sont compris entre 3 et 10% suivant le type de bien.

Le coût du crédit

Si vous êtes amenés à emprunter pour financer votre acquisition, n'oubliez pas de rajouter au montant emprunté les frais suivants :

- frais de dossier bancaire,

- l'assurance du prêt,

- les intérêts calculés suivant le taux auquel vous empruntez ,

- la garantie du prêt ( hypothèque ou caution,

- honoraires de courtage éventuels si vous ne traitez pas directement avec un établissement bancaire

La taxe foncière du bien acheté

La taxe foncière est due par la personne qui était propriétaire du logement au 1er Janvier donc à la charge du vendeur. En pratique, le notaire effectue le plus souvent une répartition au prorata des jours calendaires à la date de la vente entre le vendeur et l’acheteur : Le vendeur s'acquittera du montant de la taxe du 1er janvier jusqu'à la date de vente, l’acheteur s’acquittera du reste.

Les frais de copropriété

Lors de l'achat d'un bien en copropriété, un appartement par exemple, soyez vigilants aux charges courantes de copropriété auxquelles vous aurez à faire face ou aux travaux à venir qui ne seraient pas encore votés au moment de la vente et donc seront à votre charge.

Mon conseil : lors de votre acquisition, calculez bien le montant global sans oublier la part de travaux éventuellement nécessaires pour un projet réussi et à votre image

Je peux vous accompagner dans toutes les démarches liées à votre projet !

Le dépôt de garantie lors d'une acquisition

Mon, 16 Nov 2020 10:22:54 GMT

Qu'entend-on par dépôt de garantie lors d'une acquisition?

Les premières modalités d'une acquisition ou vente immobilière

Lors d'une acquisition, les modalités d'avant vente peuvent prendre deux formes : promesse de vente ou compromis de vente, chacune pouvant être assortie de conditions suspensives (refus de prêt bancaire par exemple).

Dans le cadre de la promesse de vente appelée aussi promesse unilatérale de vente , le propriétaire s'engage auprès de l'acquéreur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Celui-ci dispose d’un délai de rétractation de 10 jours puis de 2 à 3 mois pour confirmer ou lever l’option d’achat. En revanche, il doit verser au propriétaire une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10% du prix de vente dès la signature. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter après le délai, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Le compromis de vente appelé aussi promesse synallagmatique de vente engage mutuellement les deux parties à conclure la vente à un prix déterminé en commun. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.

Qu'est ce que le dépôt de garantie ou séquestre?

Le dépôt de garantie du compromis de vente est une somme provisionnelle versée par l'acquéreur à un intermédiaire disposant d'une garantie financière tels que agent immobilier habilité ou notaire.

Cette somme sera bloquée sur un compte dit séquestre jusqu'à la signature de l'acte authentique ou éventuel retrait de l'acquéreur.

Il peut aussi être versé directement au vendeur, au risque d'avoir beaucoup de difficultés à le récupérer le cas échéant.

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire mais est presque systématique car est gage de sérieux du projet d'acquisition.

Validation ou restitution du dépôt de garantie

Dès que l’acquéreur confirme l’obtention du crédit immobilier nécessaire à l’achat, le notaire peut valider l’opération. Il notifiera la déduction du dépôt de garantie du prix total de la transaction dans l’acte définitif de vente.

La somme peut être restituée à l’acheteur dans plusieurs cas de figures. À la signature du compromis de vente, il dispose dans tous les cas d’un délai de rétractation de dix jours . Vous n’avez pas à justifier de cette rétractation et récupérez votre acompte.

Par ailleurs, les conditions suspensives prévues dans le compromis le protège en cas de non-obtention de prêt immobilier, ou par exemple si une collectivité fait valoir son droit de préemption. Si les conditions suspensives ne sont pas remplies dans le délai fixé, la vente est également annulée et l'acompte restitué.

À l’inverse, si l'acquéreur change d’avis et ne souhaite plus mener la vente à terme alors que rien juridiquement ne l'en empêche, le vendeur est en droit de garder la somme.

Mon conseil : lors de votre acquisition, le montant du dépôt de garantie ne peut pas être issu de votre prêt bancaire. Pensez à dégager des liquidités permettant de le déposer par virement chez le notaire ou l'agent immobilier habilité dans les 10 jours suivant la signature du compromis.

Je peux vous accompagner dans toutes les démarches liées à votre projet !

Pourquoi acheter à Bordeaux maintenant ?

Tue, 29 Sep 2020 11:58:49 GMT

Pourquoi acheter à Bordeaux maintenant?

Le confinement récent peut amener certains à s'interroger sur leurs investissements ou mode de vie : investissement dans la pierre ou envie d'espace, de proximité avec la nature tout en maintenant une activité professionnelle active. Et si Bordeaux représentait la palme de l'attractivité ?

Un environnement attractif

Située à 2h de Paris en train, proche des plages océanes, ensoleillée , la ville de Bordeaux bénéficie d'un environnement particulièrement plaisant. Les familles ne s'y sont pas trompées et l'ont élue en tête des villes où il fait bon vivre en famille - baromètre Explorimmo/Le Figaro Immobilier Fév.2020. Son architecture classique homogène, ses nombreux espaces verts, son riche patrimoine et la facilité de mobilité grâce aux travaux des dernières années contribuent à cet attrait.

Une métropole accessible pour tous types d'acquéreurs

Les efforts d'infrastructures publiques récents tels que LGV, tramway, modernisation des axes routiers permettent de valoriser l'immobilier tout en élargissant le champs des possibles : les communes limitrophes gagnent en attractivité résidentielle . Le centre de Bordeaux conserve son charme bourgeois et ses flâneries le long de la Garonne. Familles, primo-accédants, investisseurs , chacun peut trouver dans ce patrimoine bâti le bien qui lui convient, le prix des transactions s'étant stabilisé en 2020 après de nombreuses années de hausse.

Un développement économique innovant

Au delà des activités classiques connues de la région, exploitations viticoles de prestige ou Ecole Nationale de Magistrature, Bordeaux investit activement le secteur du numérique , tant au niveau des écoles de formation que de l' implantation d'entreprises performantes du secteur telles que Ubisoft ou Deezer qui viennent compléter l'installation historique et le développement d'entreprises du secteur spacial. D 'ambitieux programmes de logement entourent ce développement économique.

Cité numérique de Bordeaux

Mon conseil : Prenez le temps de définir vos critères prioritaires pour votre acquisition : surface, lumière, centre-ville, transports, écoles,.... et faîtes vous accompagner d'un expert local qui pourra vous conseiller sur les quartiers correspondants à votre recherche et vous assister dans vos choix. Je peux vous accompagner dans toutes les démarches liées à votre projet !

Tout savoir sur la loi Carrez

Mon, 21 Sep 2020 07:59:45 GMT

Qu'est ce que la loi Carrez ?

Lors d'un achat immobilier en copropriété de plus de 8m2, il est fait mention de la loi Carrez pour la surface habitable. Quelles sont les normes imposées par cette loi et à quoi sert-elle?

Qu'est ce que la loi Carrez ?

Afin de protéger les acquéreurs de lots en copropriété, la loi Carrez prévoit une méthode unique de calcul de la surface habitable privative. Cette loi impose au vendeur d'un lot de copropriété d'en mentionner la surface privative dans tous les documents liés à la vente .

La superficie habitable selon cette loi du 18 décembre 1996 est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les normes de la loi en détail

Ce qui est inclus dans la notion de surface habitable :

les sous-sols sauf les caves, les garages, les parkings, les combles aménagés ou non et les greniers.
les réserves, les remises et les vérandas dès lors que la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Ce qui est exclus dans la notion de surface habitable :

les terrasses, loggias, balcons, combles, greniers, caves, garages, parking ou jardins.

Les logements vendus sur plan et les maisons individuelles, mises à part celles faisant partie d'un lotissement, sont exclus de la loi Carrez.

A quoi sert cette loi?

Le calcul de la surface privative et sa mention dans les documents liés à la vente est une obligation imposée par la loi Carrez. Il n’est cependant pas obligatoire de faire réaliser le métrage par un professionnel.

Cependant, en cas d’erreur supérieure à 5 % au détriment de l’acheteur, la responsabilité civile du vendeur pourra être engagée et le prix de vente réduit au prorata de la surface réelle.

Par ailleurs, si la superficie n'est pas renseignée dans l'acte de vente , l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente.

Mon conseil : Lorsque vous achetez un bien immobilier, n'hésitez pas à vérifier que le calcul de la surface privative a été fait par un professionnel qui délivre une attestation de superficie habitable Carrez. Cette attestation est valable sans limitation de temps en l'absence de travaux modifiant la surface habitable et pourra être utilisée lors de la revente de votre bien.

A quoi sert le cadastre ?

Tue, 07 Jul 2020 10:36:44 GMT

A quoi sert le cadastre et comment utiliser ses informations ?

Lors d'un achat immobilier, il est souvent fait référence à la parcelle cadastrale sur lequel est bâti le bien. Qu'est ce ce que le cadastre et à quoi sert-il?

Qu'est ce que le cadastre ?

Le cadastre est un registre dressant l'état de la propriété foncière d'un territoire. Il regroupe différentes informations sur les parcelles d'une commune : leurs dimensions, leurs valeurs, leurs propriétaires. Certaines de ces informations sont consultables par tous, d'autres sont réservées aux propriétaires des parcelles.

Créé au temps de Napoléon afin d'établir une fiscalité plus juste , le cadastre a gardé cette finalité fiscale car c'est sur ces éléments que sont calculées les taxes locales, foncières et habitation.

De quoi est composé le cadastre?

Il comprend :

le plan cadastral composé d'un tableau présentant le territoire d'une commune et sa division en sections, de feuilles parcellaires sur lesquelles sont reportés les numéros et limites des parcelles sans indication nominative des propriétaires. Ces documents sont accessibles à tous ;
la matrice cadastrale, dont sont issus les relevés de propriété, qui indique notamment l'identité des propriétaires et la liste des parcelles leur appartenant situées dans la commune. Un extrait de la matrice cadastrale peut être communiqué uniquement au propriétaire du bien immobilier..

Où consulter le cadastre?

Il existe trois moyens de consulter le cadastre. Par courrier simple ou recommandé :

soit à la mairie de votre commune
soit à votre centre des impôts fonciers et cadastre

Vous pouvez aussi directement les plans cadastraux en ligne sur le site internet cadastre.gouv.fr

La demande d'extrait de matrice cadastrale peut également être formulée en ligne sur le document CERFA n° 11565*04.

Mon conseil : Lorsque vous achetez un bien immobilier, n'hésitez pas à consulter le cadastre de la parcelle concernée . Cela vous permettra de visualiser le positionnement de la construction sur le terrain ainsi que les limites de celui-ci. Il en est de même dans le cas d'un projet de construction. Attention cependant : le cadastre est un outil de consultation, la valeur légale des limites d'un terrain ne peut être obtenue que par un bornage réalisé par un géomètre.

Permis de construire ou déclaration de travaux ?

Mon, 15 Jun 2020 14:21:18 GMT

Permis de construire ou déclaration préalable de travaux?

Vous avez trouvé le bien à rénover qui vous convient pour satisfaire vos projets. Reste à accomplir certaines formalités administratives avant de se lancer dans les travaux. Quelles formalités pour quels travaux?

Le permis de construire

Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet. Il concerne les constructions nouvelles de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol . Pour les bâtiments existants, des travaux d'extension ainsi que le changement de destination peuvent également être soumis à permis.

La déclaration préalable de travaux

Une déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d'urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire comme par exemple lors d'un agrandissement d'une construction existante : il peut s'agir par exemple d'une surélévation, de la création d'une véranda ou d'une piscine...

Une déclaration préalable de travaux est exigée si vous créez à la fois :

plus de 5 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher,
une emprise au sol et une surface de plancher inférieures ou égales à 20 m² .

Cependant, en zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé, vous pouvez créer jusqu'à 40 m² d'extension en déposant une DP.

Si l'agrandissement est compris entre 20 m² et 40 m² et qu'il porte la surface totale à plus de 150 m² de surface de plancher, il faudra demander un permis de construire et recourir à un architecte .

Le dossier de DP et son instruction

Le dossier de DP comprend le formulaire CERFA 13703*7 complété par des pièces à joindre en fonction de la nature de votre projet.

Un plan de situation du terrain à l'intérieur de la commune doit être fourni pour tous les projets. Selon votre projet, des pièces complémentaires peuvent vous être demandées, par exemple :

Plan de masse si vous créez une construction ou si vous modifiez le volume d'une construction existante
Plan en coupe du terrain si vous construisez, par exemple, une piscine enterrée qui modifie le profil du terrain
Plan des façades et des toitures pour la pose d'une fenêtre de toit, ou la création d'une porte, par exemple.

Selon la situation de votre projet, vous devrez peut-être fournir d'autres pièces dont la liste est indiquée dans le "bordereau de dépôt des pièces jointes" du formulaire CERFA.

Le délai d'instruction d'une DP est d'un mois contrairement à celui d'un permis de construire qui est de deux mois.

Mon conseil : Avant de réaliser vos travaux, rapprochez vous des services d'urbanisme de la commune concernée afin de connaître les démarches à effectuer pour votre projet. Je peux vous assister dans cette étape préliminaire à vos travaux.

Emprunt immobilier : qu'est ce que le taux d'usure ?

Fri, 06 Mar 2020 13:52:18 GMT

Emprunt immobilier : qu'est ce que le taux d'usure?

Qu’est ce que le taux d’usure?

Le taux ou seuil de l’usure est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal auquel un prêt peut être accordé. Il comprend :

le taux d'intérêt de base (ou taux nominatif),
les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d'inscription, frais de dossier, par exemple),
éventuellement des primes d'assurance emprunteur, lorsqu'une assurance obligatoire est souscrite simultanément auprès de l'établissement prêteur.

Comment est-il calculé ?

Qu’en est-il du taux d’usure des prêts immobiliers?

Le taux d’usure pour les prêts immobiliers est divisé en 5 catégories:

les prêts à taux fixe de moins de 10 ans
les prêts à taux fixe de 10 ans et de moins de 20 ans
les prêts à taux fixe de 20 ans et plus
les prêts à taux variables
Les prêts relais

Le taux d’usure varie selon la somme empruntée et la durée de l’emprunt.